Янино: перспективный пригород или спальник в изоляции
Миллионник Янино: перспективный пригород или спальник в изоляции
/Июнь, 2016/ 21 июня 2016 года эксперты и девелоперы обсудили в ходе круглого стола, организованного газетой "Кто строит", перспективы развития Янино. Накануне Экспертный совет РГУД провел объезд Янино, в ходе которого сравнил заявленные девелоперами планы по созданию социальной инфраструктуры и реальную картину.
Участники сошлись во мнении, что Янино - одна из наиболее перспективных территорий региона, но ее развитие ограничивается отсутствием транспортной инфраструктуры.
В рамках проекта "Реестр соответствия КОТ" Члены Экспертного Совета по комплексному освоению территорий Российской Гильдии управляющих и девелоперов (Совет по КОТ РГУД) провели объезд и анализ жилых комплексов Янино. Реестр призван оценить проекты КОТ и выявить пробелы в создании инфраструктуры. При объезде Янино были осмотрены проекты ЖК "Янила Кантри", ЖК "Ясно Янино", ЖК "Новое Янино", ЖК "Радужный".
"В среднем готовность осмотренных жилых комплексов в Янино составляет 35% от озвученных планов, но заявленная девелоперами инфраструктура построена уже на 55%", - заключил Арсений Васильев, председатель Экспертного Совета по КОТ РГУД, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь". - При этом процент соответствия (то есть степень соответствия заявленных по инфраструктуре планов девелоперов с реальными результатами строительства) для Янино составил 95%, что даже выше, чем в Кудрово". Выявленные цифры означают, что девелоперы выполняют взятые на себя обязательства перед городом и жителями, а также соблюдают баланс строительства жилья и социальной инфраструктуры.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в Янино и Янино-2 с 2013 года было введено 85 тыс. кв. м. жилья - это около 1,7 тыс. квартир. Основной объем ввода пришелся на 2015 год, когда "Ленстройтрест" ввели первые очереди ЖК "Янила Кантри". На 2016 год заявлен ввод 147 тыс. кв. м. жилья. При этом в продажу в 2013 году вышло 42 тыс. кв. м., более 230 тыс. кв. м. в 2014 году, в 2015 году - 125 тыс. кв. м. По заявлениям до конца 2016 года может быть выведено в продажу около 80-90 тыс. кв. м. жилья (но за 1 полугодие выведено лишь 17 тыс. кв. м.). Сегодня там строится семь жилых комплексов, объем строящегося жилья - 260 тыс. кв. м. Всего же в данной локации заявлено еще около 1,4 млн. кв. м. жилья (с учетом проекта "СУ-155"). При этом цена 1 кв. м. за последний год снизилась на 6% с 72,4 тыс. за 1 кв. м. до 68 тыс. рублей за 1 кв. м. Янино пока только набирает популярность у застройщиков и крупных компаний там работает немного. Среди них "Ленстройтрест", "ЦДС", "КВС", "СУ-155" (объекты будут достраиваться другими застройщиками) и другие. После реализации всех заявленных проектов население территории достигнет 40 тыс. человек.
Сейчас развитие территории упирается в транспортную доступность, но, если в течение нескольких лет дорожная инфраструктура не будет развиваться, район ждет транспортный коллапс.
Для развития транспортной системы Всеволожского района стартовали проекты, которые напрямую к Янино отношения не имеют. Например, заключена концессионная сделка по реконструкции трамвайных путей в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, логичным продолжением проекта является продление линии трамвая во Всеволожск. Идет прием заявок на проектирование подхода к городу Всеволожск.
"Застройщикам Янино необходимо объединиться с целью управления и лоббирования инфраструктурных проектов, будь то расширение Колтушского шоссе, новой развязки и т.д.", - говорит Валентин Енокаев, заместитель генерального директора, АНО "Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области".
С этим подходом согласен Дмитрий Карпушин, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". "Единственный мотив для власти заниматься той или иной территорией - это налоги. Других причин для власти обслуживать интересы бизнеса я не вижу", - говорит он.
Не все девелоперы готовы поддержать такую позицию власти. Как поясняет Светлана Денисова, начальник отдела продаж "БФА Девелопмент", все упирается в покупательную способность. В черте города, где развита дорожная сеть, квартиры дорогие. Дешевая альтернатива - в Ленобласти, где дороги не развиты. "Затраты на развитие транспортной инфраструктуры косвенно лягут на покупателей квартир, что уничтожит сам сегмент доступного жилья" - говорит она. "Сегодня доминирующая группа покупателей жилья в проектах КОТ в Ленинградской области - молодые люди и молодые семьи, которые приобретают свою первую квартиру. Кроме того, квартиры часто покупаются в инвестиционных целях, чтобы обеспечить дополнительный доход, например, на пенсии", - отмечает Светлана Денисова.
Однако все девелоперы согласны с тем, что для расширения потребительской аудитории все, кто будет реализовывать свои крупные проекты за КАДом, будут вступать в какие-то альянсы. "Пока у девелоперского сообщества не будет консолидированной позиции по поводу разделения ответственности власти и бизнеса в части развития инфраструктуры, государству будет легко рассказывать нам про социальную ответственность, объясняя нехватку дорог в Кудрово задачами реконструкции детских садов в отдаленных городах Ленинградской области. Строительство инфраструктуры в рамках агломерационных территорий Санкт-Петербурга должно стать приоритетным для региональных властей, так как уже построены или строятся беспрецедентные объемы жилой недвижимости - миллионы квадратных метров жилья, целые города на десятки тысяч жителей", - подытоживает Антон Финогенов, генеральный директор Института территориального развития "Урбаника".
НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" ("РГУД") является добровольным объединением профессиональных управляющих и девелоперских компаний, специализирующихся на управлении, продаже, инвестициях и развитии объектов недвижимости, а также компаний, предоставляющих услуги консалтинга, оснащения, технического обслуживания данных объектов.